top of page
Tìm kiếm

Những Lỗi GST Cần Tránh Trong Kinh Doanh Bất Động Sản & Xây Dựng

Nếu bạn đang điều hành doanh nghiệp xây dựng, nhà thầu hoặc kinh doanh bất động sản tại Perth, GST là một trong những nghĩa vụ thuế phức tạp nhất mà bạn phải đối mặt. Khác với các ngành kinh doanh thông thường, bất động sản và xây dựng có những quy định GST riêng và hậu quả của việc làm sai có thể rất tốn kém. Dưới đây là những lỗi phổ biến nhất chúng tôi thường gặp trong ngành, cùng với cách phòng tránh.



1. Cho Rằng Mọi Giao Dịch Bất Động Sản Đều Không Chịu GST


Đây là hiểu lầm rất phổ biến. Thực tế, việc một giao dịch có chịu GST hay không phụ thuộc vào loại bất động sản và lịch sử sử dụng của nó.


Nhà ở mới xây và bất động sản thương mại thường phải chịu GST. Ngược lại, việc bán nhà ở đã qua sử dụng tức là đã từng được bán dưới dạng nhà ở dân cư, thường được xem là "input-taxed", nghĩa là không tính GST và cũng không được hoàn thuế đầu vào liên quan.


Sai lầm xảy ra khi doanh nghiệp phân loại sai tài sản. Nếu bạn cải tạo đáng kể một ngôi nhà, nó có thể được xem là nhà ở mới kéo theo nghĩa vụ GST dù bạn nghĩ giao dịch đó được miễn.


Cần làm gì: Trước khi rao bán bất kỳ tài sản nào, hãy xác nhận phân loại GST với kế toán của bạn. Một bước đơn giản này có thể giúp bạn tránh được khoản thuế bất ngờ khi thanh toán.


2. Không Đăng Ký GST Khi Đã Đến Ngưỡng Bắt Buộc


Nếu hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc xây dựng của bạn tạo ra hoặc dự kiến tạo ra doanh thu từ 75.000 AUD trở lên mỗi năm, bạn bắt buộc phải đăng ký GST. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là những người đang thực hiện dự án đầu tiên, thường trì hoãn đăng ký hoặc nghĩ rằng quy định này không áp dụng cho mình.


Không đăng ký đúng hạn đồng nghĩa với việc bạn vẫn có thể bị yêu cầu nộp GST cho ATO dù chưa thu được khoản tiền đó từ khách hàng hay người mua. Đây là rủi ro dòng tiền thực sự mà nhiều doanh nghiệp không lường trước.


Cần làm gì: Đăng ký GST trước khi thực hiện giao dịch chịu thuế đầu tiên, không phải sau. Nếu chưa chắc doanh thu của mình có vượt ngưỡng không, hãy tư vấn với kế toán ngay từ giai đoạn lên kế hoạch.


3. Khai Hoàn Thuế GST Sai Cho Tài Sản Input-Taxed


Nếu bạn đang bán một tài sản thuộc diện input-taxed chẳng hạn nhà ở đã qua sử dụng đang được cho thuê, bạn không được phép khai hoàn thuế GST đầu vào cho các chi phí liên quan, dù những chi phí đó có bao gồm GST.


Nhiều doanh nghiệp vẫn khai hoàn thuế cho chi phí thi công, phí chuyên môn và vật liệu mà không kiểm tra mục đích sử dụng cuối cùng của tài sản có đủ điều kiện hay không. Kết quả là bị khai dư GST và ATO sẽ thu hồi lại, thường kèm theo tiền lãi và phạt.


Cần làm gì: Lưu hồ sơ rõ ràng về từng tài sản, tài sản nào dùng để bán chịu thuế, tài sản nào thuộc diện input-taxed. Làm việc cùng kế toán để phân bổ GST đầu vào đúng cách khi tài sản có mục đích sử dụng hỗn hợp.



4. Bỏ Lỡ Cơ Hội Áp Dụng Margin Scheme


Margin scheme là phương pháp hợp pháp giúp giảm số GST phải nộp khi bán bất động sản. Thay vì tính GST trên toàn bộ giá bán, bạn chỉ tính GST trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua ban đầu.


Điều quan trọng là bạn phải đăng ký áp dụng margin scheme trước khi hợp đồng mua bán được ký kết. Bỏ lỡ thời điểm này, bạn mất hoàn toàn quyền lựa chọn dù đây có thể là khoản tiết kiệm lên đến hàng chục nghìn đô.


Cần làm gì: Nếu bạn mua tài sản trước khi GST có hiệu lực, hoặc trong một số trường hợp đặc biệt khác, hãy thảo luận về margin scheme với kế toán ngay từ đầu dự án, không phải đến lúc thanh toán.


5. Sai Sót Trong Quy Trình GST Withholding


Người mua nhà ở mới và đất phân lô mới bắt buộc phải giữ lại một phần giá mua và nộp thẳng cho ATO vào thời điểm thanh toán. Với tư cách là bên bán, bạn có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho người mua về việc liệu quy định withholding có áp dụng hay không.


Không thông báo hoặc thông báo sai có thể dẫn đến phạt theo luật thuế, kể cả khi GST cuối cùng vẫn được nộp đúng.


Cần làm gì: Đưa thông báo GST withholding vào quy trình hợp đồng tiêu chuẩn. Kế toán và đơn vị chuyển nhượng cần phối hợp để đảm bảo số tiền được giữ lại chính xác và ATO được thông báo đúng hạn.




Làm Việc Với Kế Toán Hiểu Ngành Bất Động Sản & Xây Dựng


GST trong bất động sản và xây dựng không phải là nghĩa vụ có thể thiết lập một lần rồi bỏ qua. Các quy định này liên kết với cấu trúc hợp đồng, sắp xếp tài chính và tiến độ dự án theo nhiều cách đòi hỏi sự theo dõi liên tục.


Tại Gordon Du & Associates, chúng tôi hỗ trợ các nhà thầu, doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Úc trong việc quản lý nghĩa vụ GST, nộp BAS và kế toán xây dựng từ giai đoạn khởi công đến thanh toán cuối dự án.


Đặt lịch tư vấn miễn phí để kiểm tra tình trạng GST hiện tại của bạn và phát hiện các rủi ro trước khi chúng trở nên tốn kém.


Thông tin trên bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung và không cấu thành lời khuyên thuế và kế toán cho từng cá nhân/doanh nghiệp cụ thể.




Bài viết liên quan:


 
 
 

Bình luận

bottom of page