Quy Định Thuế Nhà Nghỉ Dưỡng Thay Đổi: Chủ Sở Hữu Cần Biết Gì Trước 1/7/2026
- G&A Editorial Team
- 4 ngày trước
- 5 phút đọc
Nếu bạn sở hữu nhà nghỉ dưỡng tại Úc - nhà bên biển, nhà gỗ vùng quê, hay căn hộ thành phố cho thuê qua Airbnb hoặc Stayz - ATO vừa chốt quy định mới có thể khiến bạn mất toàn bộ khoản khấu trừ thuế.
Điều gì đã thay đổi
ATO đã hoàn thiện Phán quyết thuế TR 2026/1 cùng Hướng dẫn tuân thủ PCG 2026/2 và PCG 2026/3 vào tháng 5/2026, với mức giám sát tăng cao từ 1/7/2026. Bạn có thể xem hướng dẫn chính thức của ATO tại trang Holiday homes.
ATO định nghĩa nhà nghỉ dưỡng như thế nào
Là bất kỳ bất động sản nào được sử dụng, hoặc giữ để dùng, cho mục đích nghỉ dưỡng/giải trí của bạn, gia đình, hoặc bạn bè. Áp dụng cho nhà bên biển, nhà núi tuyết, hoặc căn hộ trung tâm thành phố bạn thỉnh thoảng dùng nghỉ ngơi.
Bài kiểm tra cốt lõi: "chủ yếu dùng để tạo thu nhập"
Nếu nhà nghỉ dưỡng không được dùng hoặc giữ chủ yếu để tạo thu nhập cho thuê, bạn mất khấu trừ cho các chi phí sở hữu và sử dụng bao gồm lãi vay, chi phí vay vốn, thuế hội đồng, thuế nước, phí body corporate, thuế đất, và chi phí sửa chữa/bảo trì. Nếu chưa chắc chắn về tình trạng của mình, dịch vụ kế toán bất động sản của chúng tôi có thể hỗ trợ rà soát.
Các chi phí không thuộc nhóm chi phí sở hữu/sử dụng như quảng cáo, phí đặt phòng, và dọn dẹp sau khi khách thuê trả tiền vẫn được khấu trừ trong phạm vi phát sinh để tạo thu nhập cho thuê, ngay cả khi bất động sản không đạt tiêu chuẩn chủ yếu dùng để tạo thu nhập. Tuy nhiên, riêng chi phí dọn dẹp sau khi chính bạn, gia đình, hoặc bạn bè sử dụng nhà thì KHÔNG được khấu trừ.
5 điều chủ sở hữu cần rà soát ngay
Tình trạng sẵn có mùa cao điểm
Nếu bạn thường xuyên chặn lịch vào dịp Giáng Sinh, Phục Sinh, hay kỳ nghỉ học sinh để giữ nhà cho riêng mình, ATO sẽ để ý vì đây chính là những lúc bạn có thể cho thuê được giá cao nhất.
Nỗ lực quảng cáo và mức giá hợp lý
Giá niêm yết quá cao, hoặc chỉ đăng trên kênh ít người xem, dễ khiến ATO nghi ngờ nhà bạn không thực sự cho thuê. Nên lưu lại hồ sơ so sánh giá và lịch sử niêm yết để làm bằng chứng.
Thỏa thuận với gia đình/bạn bè
Cho ở miễn phí hoặc giảm giá mạnh cho người thân cần được ghi chép lại. Tiền thuê dưới giá thị trường sẽ giới hạn khấu trừ theo đúng số tiền thuê thực nhận.
Điều kiện thuê quá khắt khe
Từ chối yêu cầu thuê hợp lý mà không có lý do, hoặc đặt điều kiện bất thường, có thể cho thấy bất động sản không thực sự để cho thuê.
Vấn đề chia thu nhập giữa vợ chồng đồng sở hữu
Nếu sở hữu chung với vợ/chồng, thu nhập và khấu trừ phải chia theo đúng tỷ lệ sở hữu thực tế, không được dồn về người có thu nhập cao hơn.
Ví dụ thực tế
Một chủ nhà có căn hộ 2 phòng ngủ ở Rockingham. Họ niêm yết trên Stayz phần lớn thời gian trong năm, nhưng luôn khóa lịch vào dịp Giáng Sinh, Phục Sinh, và kỳ nghỉ học sinh, để họ hàng ở miễn phí. Nhìn trên giấy tờ thì tỷ lệ lấp đầy có vẻ ổn - căn hộ hiện "đã đặt hoặc không khả dụng" khá thường xuyên. Nhưng theo cách tiếp cận của ATO, điều quan trọng không phải là lịch đầy như thế nào, mà là tại sao nó đầy. Việc liên tục giữ đúng những ngày có nhu cầu thuê ngắn hạn (và giá thuê) cao nhất để cho người thân ở miễn phí cho thấy đây là leisure facility (tài sản mang tính giải trí/nghỉ dưỡng) chứ không phải cho thuê thật sự.
So sánh với một chủ nhà có căn hộ tương tự nhưng luôn mở lịch quanh năm với giá thị trường, thỉnh thoảng có tuần vắng khách dù đã quảng cáo nghiêm túc, và chỉ cho người thân ở ngoài các giai đoạn nhu cầu cao (và tính giá hợp lý khi họ ở). Mô hình này ủng hộ lập luận mạnh mẽ hơn rằng bất động sản chủ yếu được giữ để tạo thu nhập.
Những gì vẫn không được khấu trừ, kể cả khi cho thuê thật sự
Sửa chữa ban đầu cho hư hỏng có sẵn khi mua nhà (khấu trừ dần qua nhiều năm)
Chi phí đi lại để kiểm tra/quản lý nhà (không còn được khấu trừ từ 1/7/2017)
Chi phí do người thuê tự trả, không phải bạn
Lãi vay của khoản vay rút thêm để dùng cho mục đích cá nhân
Chính sách chuyển tiếp
ATO sẽ không dùng nguồn lực thanh tra cho chi phí phát sinh trước 1/7/2026, nếu thỏa thuận được lập trước 12/11/2025. Từ 1/7/2026, hãy chuẩn bị bị giám sát chặt hơn kể cả qua đối chiếu dữ liệu với Airbnb và Stayz.
Checklist trước mùa cao điểm
Rà soát lịch đặt phòng 2026–27, đặc biệt các giai đoạn cao điểm
So sánh giá niêm yết với các bất động sản tương đương thực tế
Mỗi khi nhà được dùng cho mục đích riêng, cho người thân ở, hoặc giảm giá, hãy ghi chép lại ngay lúc đó
Lưu giữ sao kê nền tảng, yêu cầu đặt phòng, hủy đặt, lịch sử niêm yết
Tách chi phí trực tiếp phục vụ khách khỏi chi phí sở hữu chung trong sổ sách
Trao đổi với kế toán trước khi nộp tờ khai thuế 2025-26
Hỏi đáp nhanh
Tôi dùng nhà nghỉ dưỡng cho cá nhân và có được khấu trừ không?
Có thể nhưng việc bạn dùng nhà cho mục đích riêng, nhất là vào mùa cao điểm, sẽ ảnh hưởng đến mức khấu trừ được phép, và có thể khiến nhà bị xem là leisure facility (tài sản mang tính giải trí/nghỉ dưỡng) theo quy định của ATO.
Niêm yết trên Airbnb có tự động tính là "sẵn sàng cho thuê"?
Không. Giá cả, điều kiện đặt phòng, khả năng tiếp cận mùa cao điểm, và cách xử lý thực tế của bạn đều quan trọng.
Nếu người nhà trả một phần tiền thuê thì sao?
Vẫn phải khai là thu nhập chịu thuế, nhưng khấu trừ có thể bị giới hạn nếu giá thuê dưới giá thị trường.
Lưu ý: Thông tin trên bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung và không cấu thành lời khuyên thuế và kế toán cho từng cá nhân/doanh nghiệp cụ thể.
Bình luận