Thay đổi Negative Gearing và CGT từ 1/7/2027: Nhà đầu tư bất động sản cần biết gì?
Bạn đang có nhà cho thuê, hay đang tính mua thêm một căn? Luật thuế Úc vừa thay đổi hai điều liên quan trực tiếp đến bạn: negative gearing và CGT (thuế lãi vốn). ATO xác nhận các thay đổi này đã thành luật, và tin tốt là người đã có nhà cho thuê từ trước ngày công bố gần như không bị ảnh hưởng về negative gearing.
Tóm tắt nhanh
Nhà cho thuê mua trước 12/5/2026: Quy định về negative gearing giữ nguyên không đổi cho đến khi bạn bán.
Từ 1/7/2027, nhà có sẵn mua sau mốc này sẽ không còn được dùng khoản lỗ cho thuê để giảm thuế thu nhập từ lương nữa. Nhà xây mới (new build) thì vẫn được giữ nguyên quyền lợi.
Từ 1/7/2027, thuế thặng dư vốn (CGT) khi bán nhà đổi cách tính, nhưng chỉ áp dụng cho phần lời tăng thêm từ ngày đó trở đi.
Các thay đổi này không ảnh hưởng tờ khai thuế 2025-26 bạn đang chuẩn bị nộp.
Negative gearing là gì?
Bạn mua nhà để cho thuê. Trong năm, tiền thuê thu về ít hơn tổng chi phí (lãi vay, sửa chữa, phí quản lý...). Phần thiếu đó là khoản lỗ.
Hiện nay, bạn được lấy khoản lỗ này trừ vào thu nhập khác, ví dụ tiền lương. Thu nhập tính thuế giảm đi nên bạn đóng ít thuế hơn. Đó chính là negative gearing.
Luật mới thay đổi negative gearing thế nào?
Từ 1/7/2027, chỉ nhà mới xây mới tiếp tục được trừ lỗ vào lương. Với nhà cũ (đã xây sẵn), kết quả tùy bạn mua vào lúc nào:
Bạn đã có nhà cho thuê từ trước 12/5/2026 (7:30pm giờ AEST, thời điểm Chính phủ công bố): giữ nguyên negative gearing cho đến khi bán nhà.
Bạn mua nhà cũ từ sau ngày công bố đến trước 1/7/2027: vẫn trừ được lỗ vào lương cho đến khi luật mới bắt đầu. Từ 1/7/2027, khoản lỗ của căn nhà này không còn trừ vào lương nữa.
Bạn mua nhà cũ từ 1/7/2027 trở đi: khoản lỗ cho thuê không trừ được vào lương ngay từ đầu.
Bạn mua nhà mới xây (ví dụ căn hộ mua trên bản vẽ): vẫn được trừ lỗ vào lương như trước.
Khoản lỗ có bị mất không?
Không. Khi khoản lỗ không còn trừ được vào lương, nó vẫn được giữ lại. Bạn dùng nó để bù thu nhập từ các bất động sản nhà ở khác, và nếu còn dư thì chuyển sang năm sau. Nếu bạn có nhiều căn nhà cho thuê, lỗ của căn này có thể bù vào tiền thuê thu được từ căn kia. Cách áp dụng cho từng trường hợp cụ thể nên hỏi tax agent.
Thay đổi này áp dụng cho loại tài sản nào?
Chỉ bất động sản nhà ở. Bất động sản thương mại và cổ phiếu không thay đổi về negative gearing.
Nhà mới xây là gì, vì sao vẫn được ưu đãi?
Chính phủ muốn khuyến khích xây thêm nhà, nên giữ ưu đãi cho nhà làm tăng nguồn cung. Hiểu đơn giản:
Được tính là nhà mới xây: căn hộ mua trên bản vẽ, nhà xây trên đất trống, hoặc phá một căn nhà cũ để xây nhiều căn hơn.
Không được tính: nhà cũ chỉ mở rộng thêm phòng, hoặc xây thêm granny flat cạnh nhà đã có.
Người mua nhà mới xây vẫn được negative gearing. Khi bán, họ còn được chọn cách tính CGT cũ hoặc mới. Người mua lại căn nhà đó sau này thì không được hưởng hai ưu đãi này. Các điều kiện chi tiết có thể còn được hướng dẫn thêm, nên hãy hỏi tax agent trước khi ký hợp đồng mua.
Thuế CGT khi bán nhà thay đổi thế nào?
CGT là thuế đánh trên khoản lời khi bạn bán nhà.
Cách cũ: nếu giữ nhà trên 12 tháng, bạn chỉ phải tính thuế trên một nửa khoản lời.
Cách mới (từ 1/7/2027): bỏ mức giảm một nửa, thay bằng hai điều:
Trừ phần tăng giá do lạm phát. Lạm phát làm tiền mất giá, nên phần nhà tăng giá chỉ vì lạm phát không phải "lời thật". Chỉ phần lời thật mới bị đánh thuế. Nếu nhà chỉ tăng giá bằng mức lạm phát thì gần như không có lời để tính thuế.
Thuế tối thiểu 30% trên phần lời thật đó. Có vài ngoại lệ, ví dụ người đang nhận trợ cấp có kiểm tra thu nhập như Age Pension. Hãy hỏi tax agent xem bạn có thuộc ngoại lệ không.
Cách mới áp dụng cho cả nhà và cổ phiếu, nhưng chỉ khi bạn bán và chỉ với phần lời tăng thêm sau 1/7/2027.
Nhà tôi mua từ trước thì sao?
Bạn không mất mức giảm 50% cho phần lời trước đó. Phần lời tăng đến hết 30/6/2027 vẫn được giảm một nửa. Chỉ phần tăng thêm từ 1/7/2027 mới tính theo cách mới. Khi bán, bạn cần biết giá trị nhà vào ngày 1/7/2027 để chia hai phần này. ATO sẽ cung cấp hướng dẫn và công cụ hỗ trợ, nên bạn nên lưu kỹ hồ sơ mua bán.
Kết quả sẽ khác nhau tùy mức tăng giá của nhà bạn: có người đóng ít thuế hơn trước, có người đóng nhiều hơn. Chính phủ có ví dụ tính toán chi tiết trong tài liệu giải thích Ngân sách 2026-27.
Điều gì vẫn giữ nguyên?
Nhà ở chính (nơi bạn đang sống) vẫn miễn CGT.
Quỹ hưu trí tự quản (SMSF) cần lưu ý gì?
Nếu bạn có SMSF, có một thay đổi riêng mà bạn cần biết, và nó đã có hiệu lực từ 10/8/2026, không phải đợi đến 1/7/2027.
Khi SMSF vay tiền để mua bất động sản theo hình thức LRBA (limited recourse borrowing arrangement) ký từ 10/8/2026, bất động sản đó chỉ được là "business real property", tức đất và công trình dùng toàn bộ cho hoạt động kinh doanh. Nhà ở cho thuê thông thường thường không thuộc nhóm này. Vay LRBA không bị cấm hoàn toàn.
Theo ATO, các trường hợp sau không bị ảnh hưởng: khoản vay LRBA đã ký trước 10/8/2026, việc tái tài trợ các khoản vay đó, và hợp đồng mua nhà đã trao đổi trước 10/8/2026 (kể cả khi settle sau ngày đó). Nếu quỹ của bạn đang tính vay mua nhà, hãy hỏi tax agent hoặc chuyên gia SMSF trước khi ký.
Những hiểu lầm thường gặp về negative gearing và CGT
"Nhà tôi đang cho thuê sẽ mất negative gearing."
Không đúng. Nhà bạn đã có vào thời điểm công bố thì được giữ nguyên.
"Phải bán nhà trước 1/7/2027."
Không bắt buộc. Cách tính CGT mới chỉ áp dụng cho phần lời tăng thêm sau ngày đó. Quyết định bán nên dựa trên kế hoạch tài chính chung, không chỉ vì thuế.
"Nhà ở chính cũng bị đánh CGT."
Không đúng. Nhà ở chính vẫn được miễn.
"SMSF không bị ảnh hưởng gì."
Không đúng. SMSF không bị hạn chế lỗ cho thuê như trên, nhưng có quy định riêng về vay mua nhà từ 10/8/2026.
Bạn nên làm gì bây giờ?
Xác định từng căn nhà của bạn thuộc trường hợp nào ở phần "Luật mới thay đổi negative gearing thế nào?" (dựa vào ngày mua).
Lưu đầy đủ hồ sơ mua bán, chi phí và giấy tờ liên quan.
Trước khi mua hoặc bán nhà, hãy nhờ tính thử theo cả luật cũ và luật mới.
Nếu định mua nhà mới xây, kiểm tra kỹ điều kiện "nhà mới xây" trước khi ký hợp đồng.
Trao đổi với tax agent về cách sở hữu nhà và thời điểm bán. GDA hỗ trợ qua dịch vụ Kế toán, thuế tại Perth.
Câu hỏi thường gặp về negative gearing và CGT
Tôi mua nhà đầu tư năm 2024, có mất negative gearing không?
Không. Nhà bạn đã có trước ngày công bố nên giữ nguyên negative gearing cho đến khi bán. Chỉ phần lời tăng thêm từ 1/7/2027 mới tính CGT theo cách mới.
Tôi định mua nhà cũ trước 1/7/2027 thì sao?
Bạn vẫn trừ được lỗ vào lương cho đến khi luật mới bắt đầu. Từ 1/7/2027, lỗ của căn này không còn trừ vào lương, mà bù thu nhập từ bất động sản nhà ở khác và chuyển sang năm sau.
Khoản lỗ cho thuê của tôi có bị mất không?
Không. Phần lỗ dư được giữ lại và chuyển sang các năm sau để bù thu nhập từ bất động sản nhà ở.
SMSF có còn được vay mua nhà đầu tư không?
Với khoản vay ký từ 10/8/2026, bất động sản chỉ được là "business real property", nên nhà ở cho thuê thông thường thường không đủ điều kiện. Các khoản vay đã ký trước ngày đó không bị ảnh hưởng.
Thay đổi này có ảnh hưởng tờ khai thuế tôi đang nộp không?
Không. Các thay đổi negative gearing và CGT áp dụng từ 1/7/2027.
Cần tư vấn thuế bất động sản tại Perth?
Mỗi người có ngày mua nhà, cách sở hữu và kế hoạch bán khác nhau, nên cách tốt nhất là nói chuyện với người hiểu thuế. Đội ngũ Gordon QC Du & Associates, văn phòng kế toán và thuế tại Mirrabooka, Perth, sẵn sàng giải thích và giúp anh/chị xem từng căn nhà thuộc trường hợp nào.
Thông tin trên bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung và không cấu thành lời khuyên thuế và kế toán cho từng cá nhân/doanh nghiệp cụ thể.
Bình luận