top of page
Tìm kiếm

Cập Nhật Quan Trọng Về Quy Định Khấu Trừ Thuế Khi Mua Bán Bất Động Sản Tại Úc

Đã cập nhật: 8 thg 11

Cơ quan Thuế Úc (ATO) đang triển khai những thay đổi đáng kể đối với chế độ Khấu trừ Lợi nhuận Vốn của Thường trú nhân Nước ngoài (FRCGW). Những sửa đổi này, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, sẽ tác động mạnh mẽ đến tất cả các giao dịch bất động sản, bất kể tình trạng cư trú của người bán hay giá trị của tài sản.


Khi bán bất động sản ở Úc cần lưu ý điều gì?
Khi bán bất động sản ở Úc cần lưu ý điều gì?

Bài hướng dẫn này sẽ phân tích các cập nhật quan trọng, giúp các chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản tại Úc sẵn sàng cho kỷ nguyên tuân thủ mới.


1. Các Thay Đổi Chính Đối với Quy tắc FRCGW (Có hiệu lực từ 01/01/2025)


Hai cập nhật quan trọng nhất đối với quy tắc FRCGW về cơ bản đã thay đổi cục diện thị trường mua bán bất động sản Úc:

Thành phần Quy tắc

Quy tắc Cũ (Trước 2025)

Quy tắc Mới (Từ 01/01/2025)

Tác động

Tỷ lệ Khấu trừ

12.5%

15%

Rủi ro tài chính cao hơn cho người bán không tuân thủ.

Ngưỡng Giá trị

Chỉ áp dụng cho bất động sản có giá trị từ $750,000 trở lên

LOẠI BỎ Ngưỡng. Áp dụng cho TẤT CẢ các giao dịch bất động sản, bất kể giá trị.

Tăng đáng kể số lượng giao dịch bị ảnh hưởng.

Điều này có nghĩa là đối với các hợp đồng được ký vào hoặc sau ngày 01 tháng 01 năm 2025, quy tắc FRCGW hiện áp dụng cho mọi giao dịch bất động sản đơn lẻ tại Úc.


2. Tuân thủ đối với Người Bán là Thường trú nhân Úc


Nếu bạn là thường trú nhân Úc bán bất động sản, nghĩa vụ của bạn vẫn tập trung vào việc tránh bị khấu trừ bắt buộc 15%.


Xin Giấy chứng nhận Miễn trừ (Clearance Certificate)


Để đảm bảo bạn nhận được toàn bộ số tiền thu được từ việc bán tại thời điểm thanh toán (settlement), bạn phải xin và cung cấp Giấy chứng nhận Miễn trừ từ ATO cho người mua.


Mẫu Cleareance Certificate
Mẫu Cleareance Certificate

  • Quy định Bắt buộc: Nếu bạn không cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ cho người mua trước ngày thanh toán, người mua có nghĩa vụ pháp lý phải khấu trừ 15% tổng giá bán và nộp cho ATO.

  • Thời điểm Nộp đơn: Hãy nộp đơn xin chứng nhận ngay khi bạn niêm yết tài sản. Mặc dù hầu hết các chứng nhận được cấp nhanh chóng (thường trong vài ngày), các trường hợp phức tạp có thể mất đến 28 ngày để xử lý.

  • Hiệu lực: Giấy chứng nhận có hiệu lực trong 12 tháng kể từ ngày cấp.

  • Khắc phục việc Khấu trừ: Nếu khoản 15% bị khấu trừ do chậm trễ, người bán phải nộp tờ khai thuế cho năm tính thuế có liên quan để yêu cầu hoàn trả khoản tiền đó dưới dạng tín dụng thuế (tax credit).


3. Tuân thủ đối với Người Bán là Thường trú nhân Nước ngoài


Người bán là thường trú nhân nước ngoài phải chịu mức khấu trừ 15% trừ khi họ chủ động nộp đơn xin miễn giảm (variation).


Xin Thông báo Miễn giảm (Variation Notice)


Thường trú nhân nước ngoài có thể nộp đơn lên ATO để xin Thông báo Miễn giảm nhằm giảm tỷ lệ khấu trừ (có thể xuống 0%). Việc này thường được tìm kiếm nếu:

  • Họ dự kiến nghĩa vụ thuế lợi nhuận vốn (capital gain tax liability) của họ sẽ thấp hơn 15% giá bán.

  • Họ có các khoản lỗ hoặc bù trừ thuế (tax losses or offsets) sẽ làm giảm số thuế cuối cùng phải nộp.

Đơn phải được nộp ngay sau khi ký hợp đồng, cùng với các tài liệu hỗ trợ, vì ATO cũng có thể cần đến 28 ngày để xử lý và cấp thông báo miễn giảm.


4. Nghĩa vụ Quan trọng đối với Người Mua


Các thay đổi quy định đặt ra một gánh nặng tuân thủ đáng kể lên người mua, người cuối cùng chịu trách nhiệm đảm bảo khoản khấu trừ chính xác (nếu có) được nộp cho ATO.

Nghĩa vụ của người mua được xác định bởi tài liệu do người bán cung cấp vào hoặc trước thời điểm thanh toán:

Tài liệu do Người bán Cung cấp

Hành động Bắt buộc của Người mua

Giấy chứng nhận Miễn trừ (Hợp lệ)

Không khấu trừ bất kỳ khoản nào. Toàn bộ tiền bán được thanh toán cho người bán.

Thông báo Miễn giảm (Hợp lệ)

Khấu trừ số tiền được quy định trong thông báo (tỷ lệ từ 0% đến 14.99%).

KHÔNG có Tài liệu nào được Cung cấp

Khấu trừ toàn bộ 15% giá trị hợp đồng.

Các Bước Tuân thủ Thanh toán của Người mua (BẮT BUỘC)


Nếu người mua được yêu cầu khấu trừ bất kỳ khoản tiền nào (15% hoặc số tiền đã được miễn giảm), họ phải tuân thủ các bước bắt buộc sau:

  1. Nộp Thông báo: Hoàn thành và nộp mẫu Thông báo thanh toán của người mua về khấu trừ lợi nhuận vốn của thường trú nhân nước ngoài (Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification form) với ATO.

  2. Lấy PRN: Nhận Mã Tham chiếu Thanh toán (PRN) do ATO cấp sau khi nộp thông báo.

  3. Thực hiện Thanh toán: Nộp khoản tiền bị khấu trừ cho ATO vào hoặc trước ngày thanh toán, sử dụng PRN cụ thể.

  4. Cung cấp Xác nhận: Cung cấp bản sao xác nhận thanh toán cho người bán tại thời điểm thanh toán.

Cảnh báo Tuân thủ: Người mua không khấu trừ số tiền cần thiết, hoặc không nộp cho ATO trước ngày thanh toán, có thể phải chịu các hình phạt đáng kể từ ATO.


5. Các Bước Tiếp theo để Đảm bảo Tuân thủ


Việc loại bỏ ngưỡng $750,000 đồng nghĩa với việc FRCGW hiện là một bước thẩm định bắt buộc đối với mọi giao dịch bất động sản đơn lẻ tại Úc kể từ năm 2025.

  • Người Bán: Đảm bảo nộp đơn xin Giấy chứng nhận Miễn trừ càng sớm càng tốt.

  • Người Mua: Xác minh tình trạng cư trú và tài liệu của người bán trước khi thanh toán, và sẵn sàng thực hiện các bước tuân thủ thanh toán nếu không có chứng nhận nào được cung cấp.


Đừng để việc tuân thủ FRCGW là một sự may rủi. Hãy liên hệ với chuyên gia tư vấn thuế hoặc luật sư chuyển nhượng bất động sản của bạn ngay hôm nay để tích hợp các quy tắc mới này vào danh sách kiểm tra giao dịch bất động sản của bạn và tránh việc khấu trừ bất ngờ khi thanh toán.

 
 
 

Bình luận

bottom of page